政策e解读|三亚农村闲置宅基地盘活新规：鼓励发展餐饮民宿、文化体验、创意办公等项目

三亚市农业农村局

开始：民生问题无小事，为全方位多角度的反映民生，解民生之忧，谋民生之利，由三亚市人民政府办公室主办、FM104.6天涯之声承办的政务公开互动广播节目《政策e解读》，正在直播。我是主持人雪娇,节目首播时间是每周五下午2:00-3:00，重播时间是每周六下午2:00-3:00。今天《政策e解读》节目采访到的单位是三亚市农业农村局。

根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等相关法律法规，以及《农业农村部等17部门金牌娱乐,金牌娱乐平台拓展农村改革试验区范围和新增农村改革试验区的批复》（农政改发〔2020〕6号）等文件的精神和要求，为了规范宅基地盘活利用的活动，促进农村土地节约集约利用，保护宅基地盘活利用当事人的合法权益，强化闲置宅基地盘活利用的规范管理，以盘活农村闲置的宅基地资源带动农村新业态，促进农民增收和产业发展，结合三亚市的实际，2022年6月7日，三亚市人民政府印发了《三亚市农村闲置宅基地盘活利用管理办法(试行)》。我们采访到了三亚市农业农村局农村合作经济管理科科长解光增。

盘活利用的范围是？

解光增：本办法所称盘活利用,是指在宅基地收回、退出和整治的基础上,农村集体经济组织通过出租、入股或者其他方式流转宅基地经营权,宅基地经营权人开发利用宅基地的行为。

本办法适用于农村集体经济组织盘活利用闲置宅基地。农村村民盘活利用闲置宅基地可以参照本办法执行。

农村闲置宅基地在什么情形下，农村集体经济组织可以收回宅基地使用权？

解光增：有下列情形之一的,农村集体经济组织可以收回宅基地使用权：

(一)为村公共设施和公益事业建设,需要使用宅基地的；

(二)不按批准的用途使用宅基地的；

(三)村内无主、绝亡户的宅基地；

(四)非法转让宅基地或住房的。

依照前款第(一)项规定收回宅基地使用权的,对宅基地使用权人应当给予适当补偿。

宅基地收回应当经农村集体经济组织成员大会三分之二以上成员同意，或由成员大会授权的成员代表大会三分之二成员同意。

农村集体经济组织作出宅基地收回决议的，应当在本集体经济组织范围内公示15个工作日。

公示期满无异议或者异议不成立的，农村集体经济组织应当在15个工作日内将宅基地收回决议报区人民政府批准。

《管理办法》提到，有下列情形之一的，农村村民可以自愿退出宅基地使用权：

(一)本集体经济组织成员一户一宅，有具有所有权的其他合法住所的；

(二)本集体经济组织成员一户多宅、超占面积的；

(三)非本集体经济组织成员依法占有宅基地。

进城落户的农村村民可以依法自愿有偿退出宅基地，但是不得以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件。

其中，《管理办法》鼓励有条件的农村集体经济组织按照区土地利用规划和村庄规划，采取集中建设新村、旧村改造等方式，自主开展宅基地整治。

宅基地整治方案包括哪些方面？

解光增：宅基地整治方案应当包括以下内容：

(一)拟整治宅基地的位置、面积；

(二)整治宅基地需搬迁的农村村民户数、人数、宅基地和房屋的面积；

(三)需搬迁的农村村民的安置补偿办法和安置规划方案；

(四)整治后多余宅基地的处置方式。

农村集体经济组织应当将宅基地整治方案在本集体经济组织范围内容公示15个工作日。

公示无异议或者异议不成立的,农村集体经济组织应当在15个工作日内将宅基地整治方案报经区人民政府批准。

区人民政府应当在15个工作日内,作出是否批准宅基地整治方案的决定。

农村集体经济组织能不能委托他人进行流转宅基地经营权？

解光增：根据《办法》第十五、十六条规定：农村集体经济组织有权依法决定宅基地经营权是否流转,以及流转的对象、方式、期限等。

农村集体经济组织自愿委托中介组织或者他人流转宅基地经营权的,应当由农村集体经济组织出具流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等,并由委托人和受托人签字或者盖章。

宅基地经营权流转的受让方必须是本村村民吗？

解光增：为了促进闲置宅基地的利用，《办法》并未对受让方的身份进行限制。宅基地经营权流转的受让方可以是本集体经济组织成员、本集体经济组织以外的组织或者个人。

在同等条件下,本集体经济组织成员享有优先权。

宅基地使用有没有限制？可以用来做什么经营？

解光增：受让方享有宅基地经营权,有权在合同约定的期限内占有宅基地,依法开展生产经营并取得收益。

受让方应当按照约定的方法使用宅基地,并依法办理建设报批手续,鼓励发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态,以及农产品冷链、初加工、仓储等一二三产业融合发展项目。

经农村集体经济组织同意,受让方可以将宅基地经营权流转给第三人,也可以依法用宅基地经营权向银行抵押贷款。

流转期限届满,受让方应当返还宅基地。

宅基地流转期限最长是多久？

解光增：根据《民法典》第七百零五条：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

盘活利用方式有哪些方式？

解光增：农村集体经济组织可以采取出租、入股或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转宅基地经营权,宅基地所有权不变。

宅基地经营权出租,是指农村集体经济组织将宅基地经营权租赁给他人从事生产经营活动。

宅基地经营权入股,是指农村集体经济组织将宅基地经营权作价出资,成为公司、合作经济组织等股东或者成员,并用于生产经营活动。

鼓励不同农村集体经济组织之间通过入股等方式,联合开展闲置宅基地盘活利用,促进宅基地规模化、集约化利用,共担风险、共享收益。

农村集体经济组织盘活利用闲置宅基地,须转变为集体经营性建设用地的,应当依法履行审批手续。

集体经营性建设用地出让、出租等,应当依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等相关法律法规规定开展。

宅基地经营权流转合同内容有要求吗？

解光增：农村集体经济组织盘活利用闲置宅基地的,应当与受让方在协商一致的基础上签订宅基地经营权流转合同。

第二十五条宅基地经营权流转合同一般包括以下内容：

(一)双方当事人的姓名或者名称、住所、联系方式等；

(二)宅基地的坐落、面积等；

(三)流转期限和起止日期；

(四)流转方式；

(五)流转价款及其支付方式；

(六)宅基地的用途；

(七)双方当事人的权利和义务；

(八)合同到期后地上附着物的处理；

(九)宅基地被依法征收、征用、占用时有关补偿费的归属；

(十)违约责任。

农村集体经济组织与受让方直接签署合同就可以吗？

解光增：农村集体经济组织与受让方就宅基地经营权流转的方式、期限、价款等进行协商并签订流转意向协议书。

农村集体经济组织和受让方向区农业农村主管部门提出流转申请,并提交以下材料：

(一)流转意向协议书；

(二)流转当事人身份证明；

(三)宅基地权属证明；

(四)法律法规规章规定的其他材料。

区农业农村主管部门重点审查提交的材料是否真实有效、并就拟用宅基地是否符合区土地利用规划和村庄规划、流转项目规划可行性等方面征求区自然资源和规划部门等相关部门意见。

区农业农村主管部门应当自受理之日起15个工作日内作出审核意见。如遇特殊情况,可适当延长作出审核意见期限。

区农业农村主管部门审核通过的,农村集体经济组织与受让方签订宅基地经营权流转合同。

《三亚市农村闲置宅基地盘活利用管理办法（试行）》的实施，可以更好地规范闲置宅基地盘活利用的活动，促进农村土地节约集约利用，保护闲置宅基地盘活利用当事人的合法权益。

本办法适用于本市国家农村改革试验区。自2022年7月7日起施行，有效期至2025年7月6日。

民生问题无小事，这里是正在为您直播的《政策e解读》节目。我是主持人雪娇,本节目首播时间是每周五下午2:00-3:00，重播时间是每周六下午2:00-3:00。我们将通过电波搭建为民排忧解难、推进政务公开，成为“老百姓发声的地方”。你有什么诉求可以发送微信到我们的微信公众平台“三亚广电天涯之声”，我们将第一时间为您解答。今天节目就到这里了，感谢大家收听，我们下期节目再见!

（记者：雪娇、吴莉莉）