《三亚市村庄规划建设管理办法（试行）》政策解读

经七届市政府第62次常务会审议通过，2019年12月12日三亚市政府颁布了《三亚市村庄规划建设管理办法（试行）》（三府规〔2019〕15号，以下简称《管理办法（试行）》），为做好政府文件解读工作，保障公众知情权、参与权、监督权，现将相关情况解读如下：

一、《管理办法（试行）》制定的背景和意义

为规范村庄规划建设管理工作，我市曾于2011年12月1日出台《三亚市村庄建设管理办法》（三府〔2011〕187号），该办法对我市规范和强化村庄规划建设管理，扭转农村杂乱无序建设局面，起到了先导和管控作用，但随着近年我市城乡统筹一体化进程的不断深入推进，特别是党中央十九大提出金牌娱乐,金牌娱乐平台实施乡村振兴战略、省委省政府金牌娱乐,金牌娱乐平台支持美丽乡村建设等相关文件出台以来，对村庄建设都提出新的标准和要求。与此同时，由于城乡规划体系改革以及我市“撤镇设区”行政区划调整等重大变革等原因，原制定的政策措施已不能适应当前村庄发展实际，迫切需要完善相关政策，健全管理机制。

在此背景下，重新修订《三亚市村庄建设管理办法》（现更名为《管理办法（试行）》）补充完善相关内容，对健全完善我市村庄规划建设政策体系、全面提升村庄治理水平具有十分重要的意义。

二、《管理办法（试行）》制定的依据

此次《管理办法（试行）》修订起草的主要依据有：《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国建筑法》《中共中央国务院金牌娱乐,金牌娱乐平台建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》（中发〔2019〕18号）自然资源部办公厅《金牌娱乐,金牌娱乐平台加强村庄规划促进乡村振兴的通知》（自然资办发〔2019〕35号）《海南省城乡规划条例》《海南省农村居民建房审批办法》（琼府办〔2012〕130号）和省政府《金牌娱乐,金牌娱乐平台支持美丽乡村建设的若干意见》（琼府〔2018〕10号）《金牌娱乐,金牌娱乐平台加强城市设计和建筑风貌管理的通知》（琼府〔2017〕15号）等有关管理规定，充分衔接上位法律法规要求，并结合我市地方实际情况而制定。

三、《管理办法（试行）》主要内容

（一）适用范围

《管理办法（试行）》适用于本市行政区域内的村庄规划建设管理，对特定控制区内村庄规划建设还须同时符合相关规定。（注释：特定控制区是指城镇规划建成区、风景名胜区、历史文化名镇名村、军事管理区、经省、市人民政府批准确定的沿海重点开发区、旅游度假区、产业园区和市人民政府确定的其他成片建设区域）。

（二）村庄规划编制主要任务和要求

村庄规划是各项建设等的法定依据，乡村振兴战略的长远性和全局性决定了要坚持先规划后建设的原则，《管理办法（试行）》中确定了村庄规划编制原则、编制计划、编制主体和报批程序、村庄规划编制规划内容、规划修改、规划成果管理要求等内容。

明确村庄规划由区人民政府、育才生态区管理委员会会同市自然资源和规划主管部门按照城郊融合类、特色保护类、集聚提升类、搬迁撤并类的村庄分类标准，确定村庄类型、村庄定位、国土空间开发与保护等内容，有计划制定村庄规划编制年度计划和相关村庄专项规划。编制的规划方案需经公告征求公众等部门意见、并经村民会议或村民代表会议讨论同意后，报市人民政府审批。在规划编制过程中强化村民主导和公众参与环节，符合新时代村庄规划编制的要求。

村庄规划内容对标《金牌娱乐,金牌娱乐平台加强村庄规划促进乡村振兴的通知》（自然资办发〔2019〕35号）“八个统筹一个明确”中具体事项，包括：统筹发展目标与定位、产业发展空间、国土空间用地管制与空间布局要求、土地整治和生态修复要求、历史文化传承与保护、防灾减灾措施及近期建设计划等内容。对村庄规划修改，授予组织编制单位部分规划修改权限，明确对不涉及上位空间规划红线和村庄规划强制性内容的，组织编制单位可以对村庄规划内容优化调整，大大简化规划调整周期，更有利于乡村发展建设。

（三）村庄规划的实施要求

1、对生态空间、生产空间、生活空间的管制要求

一是对生态环保红线和自然保护地范围内的村庄，提出不得扩大村庄已建设区域的用地范围，建设活动不得超过原有建设规模的要求；二是对生产空间实行耕地和永久基本农田保护制度；三是对生活空间提出规划建设管理要求，明确村庄开发边界内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设、村民住宅建设等各类工程建设活动，建设单位需办理乡村建设规划许可证和建筑工程施工许可证。

2、村民自建房建设标准

村民宅基地按“一户一宅”原则管理，宅基地用地面积不得超过175平方米，村民建房鼓励保留适当的院落空间，新建住宅基底面积不得超过130平方米，建筑层数不得超过三层（第三层建筑面积不超过首层的三分之二），建筑屋顶檐口高度控制12米以内。鼓励通过整合宅基地集中兴建联体住宅。

对村民住房建设标准，参照了《海南省农村居民建房审批办法》（琼府办〔2012〕130号）第15条“每户宅基地占地不得超过175平方米。住宅以低层建筑为主。住宅建筑基地面积不宜大于宅基地面积的70%，应留有适当的院落空间。”和《海南省城乡规划条例》提出农村新建住房不得超过三层，高度一般不得超过12米的规定，将原规定村民自建房标准270平方米标准放宽，同时为避免出现单一呆板的“火柴盒”造型，提出新建住宅第三层需适当做退台的要求。

3、村庄村民自建房报批流程

对于村民自建房按照简化流程审批，由建房户持土地使用权证、宗地坐标册、身份证复印件、建房申请审批表等资料向区属地便民服务窗口提出申请报建后，转由区自然资源和规划主管部门、区住房和城乡建设主管部门依申请核发规划、建设许可证。

需要特别说明的是此次《管理办法（试行）》已明确将宅基地土地使用权证作为宅基地报建审批前置条件，取代了原先土地权属证明资料作为报建凭证的依据。这主要出于两个方面考虑：一是为避免原土地权属证明文件因操作程序不规范、过程不公开而带来的行政审批风险，二是为督促村民主动依法申请办理土地确权登记手续，规范我市农村宅基地管理工作。

涉及村民建房的费用《管理办法（试行）》中给予了一系列补贴措施，明确将涉及的测量费（含宗地坐标、房屋测量、放验线测量）、建筑图纸设计费、项目批后公示牌制作费统一由区人民政府统筹支付，即减轻村民资金压力，又可鼓励村民主动报建。

4、村庄集体项目审批流程

在村庄地区进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业、农村居民集中住宅楼以及村集体产业用地建设的项目报建审批流程参照按照中心城区国土土地建设项目审批流程执行。

四、《管理办法（试行）》与旧法的对比

《管理办法（试行）》是对原《三亚市村庄建设管理办法》（三府〔2011〕187号）修订，《管理办法（试行）》基本框架包括总则、村庄规划的制定、村庄规划的实施、村庄工程建设项目报批流程、监督检查、法律责任、附则共七章44条。

对比2011年印发“三府〔2011〕187号”内容，《管理办法（试行）》删减了宅基地确权登记章节，新增村庄规划的实施章节，并结合中央金牌娱乐,金牌娱乐平台实施乡村振兴战略和省委省政府金牌娱乐,金牌娱乐平台村庄规划建设管理等一系列政策要求，重新进一步梳理完善建设项目报批、监督检查、法律责任等章节相关内容，修订后《管理办法》（试点）系一套从村庄规划制定与实施、村庄建设工程报批流程、监督检查等内容的政策文件，管理内容涵盖更广泛。